Self Storage heute und morgen - Digitalisierung als Chance?

Der Self Storage Markt ist in Europa in den letzten Jahren massiv gewachsen. Allen in Deutschland ist die Zahl der Premium Self Storage Anlagen von nur 47 im Jahre 2009 auf 130 Standorte Stand Ende 2018 gewachsen.

Im Vergleich zu Großbritannien (1505), Frankreich (480) oder den Niederlanden (303) befindet sich der hiesige Markt noch in den Anfängen. Der Verband deutscher Self Storage Unternehmen geht von einem weiteren Wachstum des Self Storage Marktes in Deutschland aus.

 

Premium-Selfstorage-Anlagen-Deutschland

Quelle: Verband deutscher Self Storage Unternehmen

 

Was sind die Gründe für diesen Trend? Warum wächst dieses Segment derzeit so schnell?

Die Wandel unserer Gesellschaft einhergehend mit einer größeren Mobilität sowie der Wunsch nach Flexibilität der Millennials führt immer mehr zu Situationen , in denen ein zusätzlicher Stauraum - wenn auch nur kurzzeitig - benötigt wird. Andere Trends wie Micro-Apartments oder co-living spaces tun ein übriges hinzu. Self Storage Anlagen werden daher mehr und mehr nachgefragt. Allein in Großstädten wie Berlin wachsen Self Storages mit zweistelligen Prozentzahlen. Wenn man sich andere Länder betrachtet wie UK, Niederlande oder auch die USA sieht man sogar, dass wir in Deutschland dem Trend noch deutlich hinterherlaufen.  In den USA gibt es fast 0,9 m2 Lagerfläche pro Einwohner, in Deutschland nur 0,006 m2. Wer einmal selbst eine “Box” bei einem Self Storage Anbieter    gemietet hat wird festgestellt haben, dass es recht unkompliziert vonstatten geht und man den Mehrwert dieses zusätzlichen Raumes bald nicht mehr missen möchte.

 

SELF_STORAGE

 

Digitalisierung als Chance?

Doch wie in vielen Branchen wird sich auch im Self Storage ein Wandel einstellen, der durch die Bequemlichkeit bzw. dem Wunsch nach Nutzerfreundlichkeit bei den Kunden getrieben ist.   

Bislang hat die große Welle der Digitalisierung die Self Storage Branche noch nicht erreicht. Zwar gibt es Verbesserungen bei der Digitalisierung von Geschäftsprozessen - so ermöglichen einige Anbieter bereits die Abwicklung des Anmietungsprozesses inklusive von Bedarfsrechnern über eine Web-Plattform an - doch Ende zu Ende gedacht ist die Wertschöpfungskette digital bei weitem noch nicht.

Hier kommt der Branche nun eine andere Branche zu Hilfe. Getrieben von der Innovationskraft der Co-working spaces, welche ob Ihrer durchaus digital-affiner Klientel die Möglichkeiten der Digitalisierung in großem Maße ausschöpfen, schwappen nun erste Errungenschaften in die Self Storage Branche über. Co-working spaces wollten unter Einsatz möglichst wenig Personals viele Kunden optimal betreuen. So galt es hier nicht nur ein Abrechnungssystem für die verschiedene angebotenen Dienste zu finden, sondern auch den Zugang zu den Spaces und deren Meetingräume digital abbilden zu können.

 

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Erste Zugangskontroll-Systeme die auf der Nutzung einer App basierten, kamen zuerst in den Co-Working Spaces zum Einsatz. Die Nutzung einer App führte auch zu weiteren Dienstleistungen, welche teils kostenlos teils kostenpflichtig angeboten wurden. Als dann die Factory in Berlin als erster Co-Working Space in Deutschland abschließbare Locker einführte, welche mit der gleichen App zu öffnen waren, war der weg in die Self Storage Branche vorprogrammiert.

 

Neue Geschäftsmodelle durch Digitalisierung?

Während die Digitalisierung im Self Storage bislang nur die Abbildung der Prozesse umfasste, sind nun die ganz rudimentären Abläufe wie Zugriff auf die eigene Box per App möglich.

Die bislang gängige Art des 24 Stunden Zugangs zum Storage per Pin Code und mechanischem Schloß an der Box kann nun durch eine durchgängige User Experience abgelöst werden. Kunden können Ihre Box per App buchen, bezahlen und zugleich unmittelbar Zugang zu den Gebäuden (einschließlich Rolltore, Parkschranken etc.) sowie zu ihrer eigentlichen Box erhalten. Der Weg zum “unmanned self storage” ist offen, wenngleich die persönliche Beratung vor Ort sicher auch noch nicht endgültig obsolet wird. Eine Reduzierung des nötigen Personal ist jedoch unbestritten möglich und somit der ROI für eine digitale Lösung leicht darstellbar. Das allein ist schon eine eindeutige Weiterentwicklung im Self Storage Markt.

 

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Aber was für neue Geschäftsmodelle kann die Digitalisierung noch ermöglichen?

Dazu müssen wir uns die Self Storage Landschaft noch einmal anschauen. Es gibt große Self Storage Anlagen in guten Lagen mit ausreichend Parkplätzen. Diese müssen von den Kunden unter Inkaufnahme längerer Wegzeiten angefahren werden. Es wird unterschieden in ”purpose built” Gebäuden, wie sie oft von den großen Ketten wie Shurgard, Lagerbox,  Prime oder myplace erstellt werden oder auch die Nutzung bestehender Lagerflächen, die zu einem Self Storage umgebaut werden. Dies sind oft auch kleinere Unternehmen oder gar Familienunternehmen, welche ich der Branche als “mammas and papas storages” bezeichnet werden.

Darüber hinaus gibt es auch die ersten “Neighbourhood Storages” wie beispielsweise von storebox. Hier werden ehemalige Einzelhandels-Filialen in Self Storages umgewandelt. Vorteil hier sind die kürzeren Anfahrtswege. Gerade bei diesen oft unbemannten Neighbourhood Storages liegen die Vorteile der Digitalisierung auf der Hand. Eine App, die auch über mehrere Standorte hinweg verwendet werden kann erhöht die Kundenzufriedenheit.

 

Self Storage Arten

 

Was jedoch, wenn man diesen Gedanken noch weiter herunter bricht? Wenn man Storages noch “kleinzelliger” anbieten könnte? Dann entstehen durch die Digitalisierung des Zuganges sogenannte “Residential Storages”. Das sind zum Beispiel Kellerräume oder ungenutzte Flächen in großen Apartment Komplexen oder Mietskasernen.

 

So können durch eine Digitalisierung von Kellerboxen Mieter Ihren vielleicht nicht benötigten Keller an andere Mieter weiter vermieten oder Gebäudeeigentümer zusätzliche Stauräume anbieten. Für diejenigen von uns, die schon oft über nur 1 Quadratmeter  “kleine” Keller geschimpft haben und sich freuen würden vielleicht weitere 2,3 oder 4 Quadratmeter anzumieten, mag das gewiß einen Anreiz bieten. Und das flexibel und auch nur kurzzeitig, um vielleicht einen Umzug zum Abschluß zu bringen. In Berlin entsteht derzeit ein erstes Projekt dieser Art am Gleispark. Dort haben die Mieter ohnehin Zugang zum Gebäude mittels einer App. Dieselbe App wird verwendet, um die Kellerboxen zu öffnen und die Zugangsrechte können über diese App auch verteilt bzw. übertragen werden. Mit einem darunterliegendem Geschäftsmodell kann der Box-Vermieter zusätzliche Einkünfte erzielen und der Box-Mieter günstig und ohne große Fahrtwege zusätzlichen Stauraum gewinnen. Auch Nachbarn können per App Zugriff auf die Haustüre erhalten und damit auch zu einer Kellerbox, wenn Sie denn eine anmieten möchten.

Dies ist sicher ein neues Geschäftsmodell für Storage Anbieter aber auch für Wohnungsbaugesellschaften oder Bestandshaltern von Gebäude Portfolios. Hierbei kommen Storage und Wohnungsbau zueinander.

 

Sensorberg's Multiplexer

 

Die Grundlage für all diese Möglichkeiten ist wieder einmal IOT. Bei Sensorberg haben wir uns diesem Thema verschrieben. Die Factory in Berlin war der erste unter vielen Co-Working spaces, die wir mit unserer Lösung ausgestattet haben. Neben Smart Buildings im Wohnungsbereich haben wir nun auch Storage Lösungen im Portfolio und bereits installiert, welche diese neuen Geschäftsmodelle ermöglichen.

Stefan Scheuerle

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